住宅ローンの返済困難：自宅を売却したいのに売却出来ない

売却価格 ＜ 住宅ローンの残高 = 差額の返済

不動産を売却する際には、住宅ローンを完済し、金融機関にその抵当権を外してもらうことが必要です。　　これが出来ないと、所有権が移転する際に、抵当権も移転してしまい、このような条件で購入する人は現れません。

2,500万円(売却価格)-3,000万円(住宅ローン残高) = -500万円

この場合には、売却価格では足りない住宅ローン分（-500万円）を、用意しないと金融機関は抵当権の抹消には応じてくれません。　　

売却時に、この不足額の用意が出来ないと、売却したくても売却出来なくなってしまいます。　　このような時、住宅ローンの残高に合わせて、市場価格より高い価格での販売をすることになります。　　市場価格よりも高いので、”購入者が現れない＝売れない”という状態が続いてしまうことになります。



3,500万円(売却価格)-3,000万円(住宅ローン残高) = 500万円

この場合には、売却価格で住宅ローンを全額返済することができます。　　金融機関も抵当権の抹消に応じてくれ、売却することが可能です。




不動産の価値は下がっています

現在の不動産価値は、数年前よりも下がっています。　　購入資金の１００％近くの住宅ローンを借りている場合、”売却したくても売却できない”という状況にある可能性が高くなります。　　
住宅ローンの返済が困難になり、自宅を売却したいのに売却出来ない状態が続くと、生活を大きく圧迫することにもなります。

任意売却で自宅を売却しても、競売で処分されても、どちらの場合にも返済出来なかった住宅ローンは残ります。　　一般的には、競売のほうが安い価格で処分されてしまうので、任意売却で売却するより多くの住宅ローンが残ってしまいます。
任意売却での売却は「少しでも多く返済したいという意思」＝「誠意」が債権者に伝わることになります。　　そのメリットとして、残った債務の支払いに柔軟に応じてもらえることがあげられます。